전세사기 예방 대책: 내 소중한 보증금 지키는 최신 가이드

7월 16, 2025

전세사기 예방 대책: 내 소중한 보증금 지키는 2025년 최신 가이드

전세는 우리나라 고유의 주거 방식으로 많은 서민의 보금자리가 되어왔지만, 최근 기승을 부리는 **전세사기**는 무고한 임차인들의 삶을 송두리째 흔들고 있습니다. 소중한 전세 보증금을 지키기 위해서는 무엇보다 철저한 예방이 중요한데요. 2025년에도 정부의 전세사기 예방 노력이 계속되고 있는 가운데, 여러분의 **전세 보증금을 안전하게 지키는 최신 예방 대책**과 **필수 확인 사항**들을 자세히 알려드리겠습니다.

💡 중요 안내: 본 내용은 2025년 7월 현재 정부의 전세사기 예방 대책 및 관련 법규를 바탕으로 작성되었습니다. **부동산 관련 법규 및 정책은 수시로 변경될 수 있으므로, 실제 계약 시에는 반드시 전문가(변호사, 공인중개사)와 상담하고 정부의 최신 공고를 확인하시기 바랍니다.**

1. 2025년 전세사기, 왜 더 조심해야 할까요?

정부의 강력한 대책에도 불구하고 전세사기 수법은 더욱 교묘해지고 있습니다. 특히 최근에는 임대인의 세금 체납, 위장 임대인, 이중 계약 등 다양한 형태로 진화하며 선량한 임차인들을 노리고 있죠. 2025년에도 이러한 사기 수법에 대비하기 위한 개인의 주의와 정부 대책의 활용이 그 어느 때보다 중요합니다.

2025년 전세사기 예방의 주요 방향:

정보 투명성 강화: 임대인 세금 체납 여부, 선순위 보증금 등 중요 정보를 임차인이 쉽게 확인할 수 있도록 제도가 개선됩니다.
피해 지원 및 구제 강화: 전세사기 피해자로 인정된 경우 주거 지원, 금융 지원 등 구제 방안이 확대됩니다.
중개인의 책임 강화: 공인중개사의 설명 의무 강화 및 불법 중개 행위에 대한 처벌이 강화됩니다.

2. 전세 계약 전! 이것만은 꼭 확인하세요 (사전 예방)

전세사기는 주로 계약 단계에서 발생하므로, 계약 전 철저한 사전 확인이 가장 중요합니다.

1) 집주인(임대인) 신원 확인 및 세금 체납 여부

등기부등본 확인:
- 부동산 등기부등본 '갑구'에 기재된 **실제 소유자와 계약하려는 집주인의 신분증(주민등록증)**이 일치하는지 확인합니다.
- 가족이나 대리인과 계약 시, **인감증명서가 첨부된 위임장, 신분증 사본** 등을 반드시 확인하고, **실제 소유자와 직접 통화하여 위임 사실을 확인**해야 합니다.
세금 체납 여부 열람:
- **2023년 4월부터:** 임차인이 임대인의 국세(납세증명서) 및 지방세 체납 내역을 열람할 수 있습니다. 임대인의 동의가 필요하지만, 임대차 계약 전 반드시 요청해야 합니다.
- **체납액이 있다면, 계약을 신중히 고려하거나 보증금에 우선하여 변제하도록 특약을 요구하세요.**
확정일자 부여 현황 열람:
- 건물 내 다른 세대의 전세 계약이 얼마인지, 임대인이 보증금을 제대로 돌려줄 수 있는 능력이 되는지 파악하는 데 중요합니다.
- 임대인의 동의가 필요하지만, **임대인에게 적극적으로 요청하여 해당 주택의 선순위 확정일자 정보, 보증금 정보를 확인**해야 합니다.
- ✅ **팁:** 보증금보다 선순위 채권(근저당, 전세권 등)이 너무 많으면 소위 '깡통전세' 위험이 있습니다. 전체 보증금과 선순위 채권을 합산한 금액이 주택 매매가(시세)의 70~80%를 넘지 않는 것이 안전합니다.

2) 부동산 등기부등본 심층 분석

'을구' 확인 (담보권 설정):
- 근저당, 전세권 등 **주택을 담보로 한 대출**이 얼마나 잡혀 있는지 확인합니다.
- 이러한 권리는 보증금보다 우선하여 변제되므로, 금액이 너무 크면 위험합니다. **잔금일 동시 상환 조건으로 계약**하거나, 대출이 전혀 없는 주택을 선택하는 것이 안전합니다.
계약 당일 재확인:
- 계약 직전, 잔금 지급 직전 **반드시 등기부등본을 다시 발급받아 확인**해야 합니다. (그 사이에 권리 변동이 생길 수 있음)

3) 공인중개사 확인 및 계약서 작성

정식 등록 공인중개사 이용:
- 무자격자 또는 불법 중개업자를 통한 계약은 피하고, **등록된 공인중개사**를 통해 계약하세요.
- 국가공간정보포털(부동산중개업 조회) 또는 시군구청에서 등록 여부를 확인할 수 있습니다.
특약 사항 명시:
- **잔금일에 등기부등본상 선순위 채권(근저당 등) 말소 조건**을 명시합니다.
- 임대인의 세금 체납, 위장 임대인 등 문제 발생 시 **계약 무효 및 즉시 보증금 반환** 등의 내용을 명시하면 좋습니다.
대리인 계약 시 주의:
- 대리인과 계약 시, **인감증명서가 첨부된 위임장, 위임한 임대인의 인감도장 날인 여부, 임대인 신분증 사본, 임대인과의 직접 통화**를 통해 위임 여부를 최종 확인하세요.

3. 전세 계약 후! 내 보증금을 지키는 필수 절차 (사후 관리)

계약 후에도 보증금을 안전하게 지키기 위한 중요한 절차들이 있습니다. 절대 놓치지 마세요!

1) 전입신고 및 확정일자

가장 중요! 대항력 및 우선변제권 확보:
- **전입신고:** 거주지의 주민센터 또는 정부24 온라인을 통해 **이사 직후(전입일 기준)** 전입신고를 합니다. 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 **대항력**이 발생합니다. (집주인이 바뀌어도 새로운 집주인에게 내 전세권을 주장할 수 있는 힘)
- **확정일자:** 계약서에 확정일자를 받으면 **우선변제권**이 발생합니다. (집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 다른 채권자보다 우선하여 돌려받을 수 있는 권리)
- ✅ **팁:** 주민센터, 등기소, 공증사무소, 인터넷 등기소를 통해 확정일자를 받을 수 있습니다. **잔금을 치른 직후 바로 전입신고와 확정일자를 받는 것이 가장 안전**합니다.

2) 전세보증금반환보증보험 가입

최후의 보루:
- 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등에서 판매하는 **전세보증금반환보증보험**에 가입하세요.
- 임대인이 전세 보증금을 돌려주지 못할 경우, **보험사에서 임차인에게 보증금을 대신 지급**하고 임대인에게 구상권을 청구하는 제도입니다.
가입 조건 확인:
- 가입 조건(주택가격, 선순위 채권 등)이 충족되는지 확인이 필요합니다. '안심전세 앱'을 통해 주택의 적정 전세가 및 보증 가입 가능 여부를 미리 조회해 볼 수 있습니다.
- ✅ **팁:** 보증보험료는 일부 정부 지원이 가능하며, 소득 및 보증금 규모에 따라 지원율이 달라질 수 있습니다.

4. 전세사기 피해 발생 시 대처 및 정부 지원

불행히도 전세사기 피해를 입었다면, 즉각적인 대처와 정부 지원을 활용하는 것이 중요합니다.

1) 즉각적인 법적 조치:

**임대인에게 내용증명 발송:** 계약 해지 및 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보냅니다.
**임차권 등기명령 신청:** 이사를 가야 하는 경우, 임차권 등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지합니다.
**경매 진행 및 배당 요구:** 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 경매를 신청하거나 경매가 진행 중이라면 배당 요구를 합니다.
**전문가 상담:** 반드시 법률 전문가(변호사), 대한법률구조공단, 주택도시보증공사(HUG) 등 전문가의 도움을 받아야 합니다.

2) 정부의 전세사기 피해 지원 (2025년 기준):

**전세사기 피해자 지원 특별법:** 피해자로 인정받으면 주거 지원(긴급 주거 지원, 경공매 지원), 금융 지원(저금리 대출, 대환 대출), 법률 지원 등을 받을 수 있습니다.
**피해자 인정 기준 확인:** 주택도시보증공사(HUG) 또는 관할 시·도에서 운영하는 '전세사기피해지원센터'에 방문하여 피해자 인정 신청 및 상담을 받을 수 있습니다.
✅ **팁:** 피해자 인정 기준이 까다로울 수 있으므로, 관련 서류를 철저히 준비하고 전문가의 도움을 받아 신청해야 합니다.

마치며: 미리 알고 대비하면 보증금을 지킬 수 있습니다!

전세사기는 개인에게 큰 고통과 절망을 안겨주는 심각한 범죄입니다. 하지만 **철저한 사전 확인**과 **계약 후 필수 절차 이행**, 그리고 **정부의 지원 제도**를 적극적으로 활용한다면 소중한 전세 보증금을 지킬 수 있습니다.

2025년에도 정부는 전세사기 예방과 피해 지원을 위해 노력하고 있습니다. 오늘 알려드린 **전세사기 예방 대책**을 꼼꼼히 숙지하셔서, 안전하고 행복한 전세 생활을 이어가시길 바랍니다. 혹시라도 의심스러운 부분이 있다면 주저하지 말고 전문가의 도움을 받으세요!

궁금한 점이 있다면 **주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 콜센터 (☎ 1566-9009)** 또는 **전세사기 피해지원센터(대표번호는 HUG 홈페이지 참고)**에 문의하여 정확한 안내를 받으세요.

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